住戶自建 銀行相挺賺最多

更新日期:2009/12/01 03:05 高佳菁／台北報導
工商時報【高佳菁／台北報導】
都更熱，找銀行幫忙賺最多。在寸土寸金的台北都會區，想晉身豪宅客，最快途徑就是都更，其中透過住戶自建都更的4大優點。
銀行業者表示，自宅老屋翻新，可分為住戶自建、建商協議合建、權利變換、外牆拉皮、外牆清洗等5種方式，各有不同優缺點，不過，若站在住戶的角度來看，透過住戶自建所獲取的利益是最大。
住戶自建的優點包括，一、投報率完全回歸住戶，過去房子改建，大部分都是透過建商合建，建商再從中分得一定利潤，目前市場行情約是4:6，也就是住戶只能分得6成，其餘的4成歸建商。
但是在一銀、土銀、華南、合庫與彰銀等老行庫紛紛投入都更業務後，住戶就可以自己建立都更委員會，再找銀行一起合作，不需再仰賴建商，少了建商瓜分，重建後所有的投報率將完全回歸住戶。
以一銀昨天剛動土的尚華仁愛大樓為例，原本建築物只有12樓，但改建後變成15樓，多出來的3個樓層，將全數由住戶平分，一銀主管說，在未改建前房價每坪約60萬元，但目前鄰近預售推案每坪開價已到115萬至130萬，以市場行情來算，每戶約1億元，若多出來的8、9戶全部售出就有8、9億元。
但該大樓總工程費僅6億多，也就是住戶拿售出的房子，來還銀行的工程費，還多了2-3億元，3年後交屋後，不但每位住戶都晉身億萬豪宅客，另可再分得535.71萬元。
二、減少不必要的公設比，如陽台、遮雨棚等，一般建商在蓋房子，通常都會將大廳蓋的很豪華，另再設圖書室、交誼廳等，就連陽台、遮雨棚、車道等都蓋得很大，讓房子賣相較優，但這些設備常常對住戶而言，不實用、成本又高。若是住戶自建，那麼住戶就可以完全參與建築物的設計，對於不必要的設施就可以省略，完全依照實用性來蓋，就不需浪費公設比，銀行業者估，由住戶自建在公設比的部分至少可比建商合建少1成。
三、房貸利率優，銀行給住戶自建的房貸利率，通常可享受銀行最優的房貸，若是透過建商整批與銀行洽談，銀行給的利率可能只比一般房貸優點，但無法完全比照最優的利率。
四、資金透明，都更相關資金交付銀行信託，專款專用，不會發生工程資金被挪用或財務困難等現象，財務透明度高。

新莊線及淡水線聚集的民權西捷運站周遭都更區域「民權國中東側」

91.11.19台北市政府劃定為「民權國中東側」更新地區。
距離未來大橋捷運站與民權西捷運站相當近，此處也是台北市老舊建物密度頗高的地區。

台北轉運站設在交通狀況已經飽和的台北車站附近，導致鄰近道路交通大壅塞，也間接造成附近區域環境污染。政府政策應在審慎一些，應該規劃在遠離交通壅塞，又能整合都市更新的區域，一來可以改善市容，也可以避免中心區域交通過於壅塞。

大同區民權西捷運站周遭建物繁多，若是台北市政府能妥善規劃民權西路與承德路周遭及道路，必然可以改善中心區域交通壅塞的狀況，也可以為現有交九轉運站作分流。

都更或合建 都要慎選建商

都更或合建 都要慎選建商
2009/09/30 11:29
【記者許佳佳／台北報導】

投資人熱中買老公寓，等都市更新的利多。但從建商角度觀察，不是產品夠老就有值得翻新的價值。而除了都更之外，民眾也可選擇與建商合建，獲利雖不如都更，但可望大幅縮短時間成本，二者之間各有利弊。

台北公寓搶手，提早卡位為妙

2009/10/10
【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】

「都市更新」舊屋變黃金屋的題材炒翻天，到底最近搶手的老房子，「含金量」有多少？房地產專家指出，理論上可能有翻一倍的利潤，但現實中屋主必須口袋夠深、活得夠久，且有ＥＱ很高的風險承受力，才能享受到黃金自泥土中被挖出來的快樂。

東森房屋南港站前店店長呂文法說，若以「商三用地」為例，原有容積率是560％，也就是1坪地可蓋5.6坪。目前的都更案容積獎勵約為30％，再加上停車獎勵約20％，合計約50％。5.6坪乘上1.5倍，就是8.4坪。

投資房市五要點，黃金屋出列

掌握五要 都更黃金屋出列
2009/10/10
【經濟日報╱文／梁任瑋】

住豪宅不一定要中樂透，只要買對地方，買對房子，平凡上班族也有機會與大老闆當豪宅鄰居！
隨著台北市市中心精華區土地愈來愈少，不少屋齡老摳摳的中古屋最近身價競相翻揚，甚至掀起搶標風潮，儼然成為房地產市場最「夯」的「黃金屋」。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，都更題材儘管被視為老屋翻身的契機，但並非每間老屋都有機會變身為豪宅，也未必鄰近捷運站就能「生財」，想搶賺都更商機，最好先做功課，或許就有機會慧眼識英雄，找到未經琢磨的璞玉，等待琢磨成鑽石的一天。

蘇啟榮認為，唯有找到真正的潛力都更區，才能聰明卡位，享有最大的獲利空間。建議投資人不妨先上台北市都市更新處的官方網站，裡頭網羅了不少都更相關法令及資訊可供挖寶，因此第一要就是「要找列入都更範圍內的舊宅」，通常這也是最有可能改建的首選。

其次是「要看使用分區」，商業區比住宅區好，同樣是屋齡30年的老屋，但兩者改建後的容積率有天壤之別，也攸關建商改建的意願。

第三是「要位於主要交通動線的大馬路」，因為愈接近大馬路，未來被劃定都更的機會愈大，建商介入都更的意願也愈高。以及「戶數要少、樓層要低」，通常樓層愈低愈好，最好選擇戶數30戶以下的公寓或大樓，因為戶數少、公設比低，由於都更案規定至少要三分之二的住戶同意才能申請，戶數少不僅容易協調，也意味著將來可蓋出的樓地板面積愈多，住戶可分回的面積較大，住戶及建商都有較大的獲利空間，促成改建的時程就愈快。

還有一要就是「要有捷運」，捷運已是大台北的交通動脈，選擇距離捷運站200公尺周邊的老舊建築物，由於目標十分明顯，很容易成為優先都更的標的。

最後則是「基地面積要大且方正」，最好方圓百里至少500坪都是同樣屋齡老舊的公寓，若基地又方正，當然也是改建的熱門標的。
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舊屋變黃金屋 口袋深度要夠
摘自【經濟日報】

都更、交九轉運站、花博，大同區好熱鬧

北市大同區 老公寓大翻身
2009/09/19
【經濟日報╱文／黃啟菱】

大同區位於台北市西側，緊臨淡水河岸，因具備水運功能，讓大同區成為台北城市發展起點。以「大稻埕」為核心的區塊曾風光一時，商賈雲集，如今此區仍有眾多古蹟與舊建築，可一窺昔日風華。
都更熱潮 掀利多
但因開發的時間較早，大同區一直苦於可開發用地不足與市容零亂，房市發展受限制，房價在台北市各行政區中總是排在最後幾名，直到近年來都市更新議題轉熱，加上交九轉運站、雙子星大樓與花卉博覽會這三大利多加持，才讓大同區房市出現一線生機。

老公寓變黃金，都市更新好處多多！

台北市真是寸土寸金，都市發展快速！
配合政府多項都市更新計畫，許多建商無不想投入都更的戰場。
關於都更，地主們也該多多瞭解。

◎何謂都市更新
位於都市計畫範圍內土地，依「都市更新條例」所定程序，實施重建、整建、 或維護，以達增進都市機能、改善居住 環境、提升房地產價值之目的。