台北公寓搶手，提早卡位為妙

2009/10/10
【聯合報╱記者許佳佳／台北報導】

「都市更新」舊屋變黃金屋的題材炒翻天，到底最近搶手的老房子，「含金量」有多少？房地產專家指出，理論上可能有翻一倍的利潤，但現實中屋主必須口袋夠深、活得夠久，且有ＥＱ很高的風險承受力，才能享受到黃金自泥土中被挖出來的快樂。

東森房屋南港站前店店長呂文法說，若以「商三用地」為例，原有容積率是560％，也就是1坪地可蓋5.6坪。目前的都更案容積獎勵約為30％，再加上停車獎勵約20％，合計約50％。5.6坪乘上1.5倍，就是8.4坪。
之後建商再加上建築法規對都更獎勵雨遮、陽台等容積的八分之一（約0.125%），以及梯廳、機電室等公設比約30％，8.4坪就可以膨脹到12坪左右的可銷售建坪。

以臨路的商三用地30坪老公寓為例，通常土地持分約為7坪。每坪土地可蓋出12坪的可銷售面積，7坪即可蓋出84坪。若地主分回6成，也就是50.4坪。

若以新屋每坪50萬元計算，50.4坪的房屋就有2520萬元的身價；再加上一個平面停車位約200萬元，等於都更後可分回總價值2720萬元的房地產。

但值得注意的是，銀行對於老公寓的估價態度較為保守。呂文法說，目前銀行對於南港老公寓的評估價值，每坪只有28萬到30萬元，與市價的45萬到60萬元相去甚遠。

而且都更案速度最快的案例要3.5年，但市場估算通常會保留至少5到7年的緩衝期；如果不幸碰到曲折，等個10年以上也是常有的事。

東森房屋董事長王應傑說，比較安全的作法，是先找出已經有明確的都更計畫公布或實施的區域，例如內政部營建署及台北市、台北縣的都市發展局等與都市更新相關的政府單位，都可以找得到詳細的資訊。

王應傑表示，從政府已經公布進行都更計畫的區域著手，好處是進度較為明確，風險較低；但缺點是，這些區域多半已有建商進入卡位，一般購屋人不容易找到未來具有都更利潤空間的房地產，就算找到了，價錢多半也已先漲一波，不容易以低價成本入手。
摘自【聯合報】